Loạn định danh căn hộ hạng sang

Đâu là giá trị cao cấp đích thực?

Ông Dương Đức Hiển
Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở
Savills Hà Nội
Căn hộ cao cấp là kênh đầu tư được các chủ đầu tư và giới đầu tư quan tâm bởi biên lợi nhuận cao hơn so với dòng sản phẩm trung cấp và giá rẻ. Tuy nhiên, trên thực tế, không phải dự án hạng sang nào cũng hứa hẹn tiềm năng đầu tư. Bên cạnh những dự án hạng A đích thực đem lại khả năng sinh lời cao, thị trường cũng không thiếu những dự án mang danh cao cấp nhưng sau vài năm vận hành đã bộc lộ chất lượng thấp và mất giá trị, gây thua lỗ cho nhà đầu tư. Việc thiếu quy chuẩn và thống nhất trong định danh căn hộ cao cấp trên thị trường buộc nhà đầu tư phải tỉnh táo để nhìn nhận giá trị cao cấp đích thực của sản phẩm, trên cơ sở đó, đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn. Batdongsan.com.vn đã có cuộc trao đổi với ông Dương Đức Hiển - Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội về vấn đề này.

01 - Căn hộ cao cấp khu vực trung tâm
Tăng giá mạnh

Căn hộ chung cư tăng giá hay không, phụ thuộc trước hết vào vị trí, tiếp đến là quy mô dự án và tiện ích, dịch vụ.

Thưa ông, ông có thể điểm qua giá bán của một số dự án cao cấp trên thị trường sơ cấp và thứ cấp tại Hà Nội?

Các dự án chung cư cao cấp tại Hà Nội đều đang có mức giá rất cao. Theo khảo sát của Savills Việt Nam, tại Ba Đình, giá chào bán khởi điểm bao gồm VAT của Vinhomes Metroplolis vào năm 2017 là 73-100 triệu đồng/m2, đến năm 2019, giá bán gồm sơ cấp và thứ cấp là 70-90 triệu đồng/m2. Hanoi Aqua Central giá sơ cấp năm 2017 là 55-101 triệu đồng/m2, giá giao dịch hiện tại là 65-101 triệu đồng/m2. Lancaster giá chào bán năm 2011 là từ khoảng 45 triệu đồng/m2 (tính theo tỷ giá USD năm 2011), đến năm 2019, giá đã tăng mạnh, đạt từ 72 - 99 triệu đồng/m2. Tại quận Tây Hồ, Golden Westlake có giá khởi điểm năm 2007 là 37-48 triệu đồng/m2. Mười năm sau, giá giao dịch là 48-75 triệu đồng/m2. Năm 2009, Indochina Plaza ở quận Cầu Giấy có giá bán 37-47 triệu đồng/m2, đến năm 2019, giá tăng lên 45-58 triệu đồng/m2.

Với những số liệu ông vừa đưa ra, vì sao có những dự án sau một thời gian thì tăng giá, một số dự án lại giảm nhẹ?

Tôi muốn đi vào ví dụ cụ thể, Lancaster là dự án có mức tăng khá tốt, năm 2011 giá khởi điểm là từ khoảng 45 triệu đồng/m2, đến năm 2019, mức giá đã lên tới 72-99 triệu đồng/m2. Dự án này có hơn 286 căn hộ, mật độ căn hộ trên một tầng thấp. Thực tế này tạo nên nguồn cung khan hiếm ở dự án và là cơ sở của tăng giá. Trong khi đó, cùng thuộc Ba Đình, nhưng có những dự án ghi nhận tình trạng giảm giá bởi nguồn cung quá lớn tất yếu dẫn đến sự cạnh tranh nội bộ lớn. Do đó, giá có xu hướng giảm nhẹ.
Với những số liệu ông vừa đưa ra, vì sao có những dự án sau một thời gian thì tăng giá, một số dự án lại giảm nhẹ?

Nguyên do khiến một dự án căn hộ cao cấp tăng giá có lẽ không chỉ đơn giản là nguồn cung, là mật độ căn hộ trên một sàn?

Thực tế, căn hộ chung cư có tăng giá hay không phụ thuộc trước hết vào vị trí dự án. Vị trí là một trong những yếu tố lớn quyết định đến giá thành và giá trị bất động sản. Tiếp đến là quy mô dự án. Đa số các dự án cao cấp đều có quy mô về số lượng phòng rất nhỏ, thường khoảng 250 căn trở xuống. Trên một mặt bằng tầng, số phòng tối đa từ 10 - 12 căn hộ đổ lại. Sự “ít ỏi” này đảm bảo được các vấn đề giao thông, an toàn, tiện ích, dịch vụ, để khi có biến cố xảy ra thì tất cả cư dân trong tòa nhà sẽ thoát hiểm một cách an toàn nhất, không bị chen lấn xô đẩy.
Khi nguồn cung càng hạn chế ngoài việc giúp giữ được giá căn hộ, điều này cũng đảm bảo giá thuê ít bị cạnh tranh hơn, lọc được nhiều khách hơn. Đặc biệt là không có câu chuyện cạnh tranh nội bộ, dẫn đến sự hỗn độn và sụt giảm về giá.
Và đương nhiên, các sản phẩm cao cấp còn phải đi kèm với các tiện ích, dịch vụ cung cấp như gym, spa, vườn trẻ, bãi đỗ xe, siêu thị, khu vui chơi… - những tiện ích này cũng quyết định đến sự tăng giá của căn hộ.

02 - Chỉ thời gian mới có thể trả lời
dự án đó có thực sự là cao cấp hay không

Để khẳng định một dự án có phải là hạng A hay không thì cần ít nhất 2-5 năm sau khi dự án đi vào vận hành.

Trên thực tế, những dự án cao cấp tăng giá trên thị trường chuyển nhượng và cho thuê không nhiều. Kể từ giai đoạn khởi sắc của thị trường, rất nhiều dự án cao cấp nở rộ và nhiều nhà đầu tư đã thua lỗ khi đầu tư căn hộ cao cấp. Ông nhìn nhận thế nào về thực trạng này?

Rất nhiều nhà đầu tư đã đổ tiền vào căn hộ cao cấp rồi thua lỗ. Nguyên do là ở những tòa nhà đó, dịch vụ quá kém, số lượng người quá đông, không có sự kiểm soát giữa câu chuyện mua đi bán lại và câu chuyện cho thuê. Cả trên thị trường chuyển nhượng và cho thuê, giá bán và giá thuê cạnh tranh tùm lum. Vì cạnh tranh, nhà đầu tư và môi giới làm hỏng giá trị tòa nhà với vô vàn mức giá tự định ra.
Tôi muốn khẳng định là không phải dự án chung cư cao cấp nào cũng có thể tăng giá hoặc có giá thuê tốt. Điều này chỉ xảy ra ở những dự án hết sức đặc thù. Các nhà đầu tư cần có những nghiên cứu sâu hơn trước khi đưa ra quyết định đầu tư vào những dự án tự gọi mình là cao cấp.

“Tự gọi mình là cao cấp” - ông đang hoài nghi về giá trị cao cấp của nhiều tòa nhà hiện nay ?

Ngày hôm nay tôi nhận thấy tại các đại dự án, ngoài câu chuyện tắc đường, còn có câu chuyện giờ cao điểm trong chính đại dự án đó. Ở rất nhiều dự án gọi là cao cấp có mật độ 18-24 căn hộ trên 1 tầng, số lượng thang máy lên tới 8-10 thang nhưng cao 40-50 tầng, buổi sáng đi làm vẫn diễn ra tình trạng ắc tách giao thông nội bộ. Cư dân mất rất nhiều thời gian đi từ trên nhà xuống tầng hầm để xe. Có những dự án cư dân mất từ 15 phút cho đến nửa tiếng chỉ để đi từ nhà mình ra khỏi nơi ở.
Nhiều tòa nhà cao tới 50 tầng, 1 tầng có tới 18 căn, được trang bị đầy đủ tất cả tiện ích, tiện nghi, dịch vụ nhưng tôi không cho rằng đó là tòa nhà hạng sang hay cao cấp bởi mật độ người sử dụng quá lớn. Một dự án là hạng sang, cao cấp đích thực thì số lượng có hạn, không ồ ạt và quá nhiều. Mật độ người trong tòa nhà càng đông nghĩa là phân khúc của tòa nhà sẽ thấp đi.
“Tự gọi mình là cao cấp” - ông đang hoài nghi về giá trị cao cấp của nhiều tòa nhà hiện nay ?
Khi số lượng cư dân về ở quá đông thì chất lượng bảo trì, vận hành sẽ gặp nhiều thách thức. Việc sửa chữa, giữ gìn các trang thiết bị, cơ sở vật chất hạ tầng luôn mới là việc quá khó. Điều này đồng nghĩa dịch vụ cũng như chất lượng của tòa nhà không được đảm bảo. Do đó, số lượng căn hộ tại dự án cũng là một trong những yếu tố quyết định dự án đó là cao cấp hay trung cấp. Ngoài ra, đề cập đến chất lượng, đẳng cấp một tòa nhà còn phải kể đến các điều kiện bàn giao cũng như quá trình vận hành của tòa nhà sau khi dự án được đưa vào hoạt động.

Các mỹ từ “cao cấp, hạng sang” dường như đang là một chiêu thức được sử dụng để truyền thông, PR dự án nhằm mục đích bán hàng. Chủ đầu tư nào cũng có thể nhận dự án mình là hạng sang, cao cấp. Trong khi Việt Nam chưa có quy chuẩn rõ ràng, nhất quán về tiêu chí “cao cấp, hạng sang”, vậy theo ông một dự án cao cấp được đánh giá theo các tiêu chí nào?

Như tôi đã nói, một dự án đảm bảo các tiêu chuẩn, phẩm cấp hạng A phải đạt các tiêu chí về vị trí, số lượng sản phẩm. Quy mô tòa nhà là khoảng 300 căn đổ lại. Tại các nước phát triển, những cái gì càng đắt đồng nghĩa với số người sử dụng càng ít. Tiếp theo là sản phẩm bàn giao có đủ tiêu chuẩn không, quá trình quản lý vận hành như thế nào.
Tuy nhiên, để khẳng định một dự án có phải là hạng A hay không thì cần thời gian trả lời. Năm đầu tiên bao giờ cũng là năm khó khăn nhất khi các tòa chung cư mới đi vào hoạt động nhưng sau 2-5 năm vận hành, tòa nhà đó sẽ chứng minh được dịch vụ, tiện ích trong tòa nhà có đúng như chủ đầu tư đã hứa hẹn, cam kết ban đầu không, có thực sự tốt và làm người dân cảm thấy hạnh phúc không. Chỉ có thời gian mới có thể trả lời rằng dự án đó có thực sự là dự án cao cấp hay không.
Do đó, giá của chung cư cao cấp có tăng hay không cũng phải cần đến ít nhất 2 đến 5 năm sau vận hành. Điều này có nghĩa chủ đầu tư sau khi đã phát triển dự án xong vẫn phải tiếp tục chăm chút dự án đó. Trên thực tế, một số chủ đầu tư sau khi bán nhà xong, bàn giao xong là không chú trọng đến dịch vụ sau bán hàng, không xử lý dứt điểm và kip thời các vấn đề tồn đọng với khách hàng và cư dân

03 - Khách thuê góp phần
định giá tòa nhà

Đối tượng khách thuê của mỗi dự án chính là bậc thang để đánh giá chất lượng dự án đó.

Xu hướng lựa chọn bất động sản nhà ở cao cấp của khách hàng ngày nay có điểm gì đáng chú ý?

Những khách hàng cao cấp hay khách hàng nước ngoài tìm thuê nhà ở cao cấp, họ sẽ nhắm tới những nơi giảm tải tối đa tiếng ồn, ách tắc giao thông, thời gian phải chờ đợi lãng phí ngay tại nơi họ ở.
Thời gian gần đây, tôi còn nhận thấy có một động thái đáng chú ý trên thị trường là rất nhiều chủ doanh nghiệp lớn, nhà đầu tư lớn hay những người nổi tiếng, họ không lựa chọn sống ở biệt thự mà chọn sống ở các tòa chung cư cao cấp. Bởi họ cần sự riêng tư. Họ không muốn người khác biết họ ở đâu. Nếu sống ở biệt thự, người khác dễ dàng nắm được việc họ ra vào lúc nào. Chính vì vậy, rất nhiều người lựa chọn các chung cư cao cấp bởi lưu lượng giao thông ra vào các hầm tòa nhà hàng ngày là liên tục, không dễ dàng nắm bắt. Khi về nhà, họ xuống hầm đỗ xe rồi đi lên tòa nhà, không ai biết nhà của họ ở đâu trong tòa nhà đó.
Xu hướng lựa chọn bất động sản nhà ở cao cấp của khách hàng ngày nay có điểm gì đáng chú ý?
Bất kì vị khách nào muốn tìm một người ở trong tòa nhà phải thông qua quản lý, bảo vệ hay lễ tân. Khách cũng phải đọc đúng tên, địa chỉ thì lễ tân, bảo vệ mới báo lại với chủ nhà. Và nếu đúng là có hẹn thì mới được phép lên. Như vậy, những dự án cao cấp đúng nghĩa mang lại sự riêng tư và an toàn nhất định đối với gia chủ.
Giá trị cao cấp đích thực

Thưa ông, có phải một dự án cao cấp càng có nhiều người nước ngoài thuê thì tiềm năng tăng giá thuê và giá bán đều cao?

Đối tượng khách thuê của mỗi dự án chính là bậc thang để chúng ta đánh giá chất lượng dự án đó. Đơn cử tại những tòa nhà có nhiều khách Nhật thuê như Lancaster (Ba Đình), Indochina Plaza (Cầu Giấy) đều ghi nhận giá bán và giá thuê tăng mạnh. Người Nhật được đánh giá là một trong những khách hàng khó tính nhất trong số các khách hàng nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam. Họ luôn có những yêu cầu khắt khe về tiêu chuẩn, chất lượng các dự án. Do đó, những tòa nhà muốn khẳng định đẳng cấp, vị thế cần đặt ra những tiêu chuẩn hướng tới việc phục vụ và thỏa mãn những khách hàng khó tính nhất. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư phải có tầm và có tâm, không chỉ trong quá trình xây dựng mà cả khi dự án đã đi vào hoạt động, vận hành.

Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!