Báo cáo thị trường BĐS quý I/2018

Tổng quan tình hình kinh tế vĩ mô
và giao dịch bất động sản Quý I/2018

1.Tình hình Kinh tế vĩ mô
quý I/2018

Tình hình kinh tế vĩ mô trong quý I/2018 diễn biến rất tích cực. Tăng trưởng GPD theo quý là 7.38%, đánh dấu mức tăng trưởng Quý I cao nhất trong 10 năm. Bên cạnh đó, tỷ lệ lạm phát cũng được kiềm chế ở mức thấp 2.82%. Về thị trường chứng khoán, VN-Index trong quý I/2018 đã liên tiếp xác lập những mốc điểm cao và đặc biệt là kỷ lục 1,174 điểm trong phiên giao dịch cuối cùng của quý, cao nhất trong 11 năm trở lại đây.

Di chuột trên các biểu đồ để hiển thị số liệu x

Trong quý I/2018, nền kinh tế Việt Nam còn đón nhận dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) đổ vào mạnh mẽ, trong đó có 8% đăng ký đầu tư vào lĩnh vực bất động sản - xây dựng. Cụ thể, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt 486 triệu USD, tăng 42% so với cùng kỳ 2017. Tỷ trọng vốn FDI đăng ký vào thị trường bất động sản trong quý I/2018 cũng gấp đôi so với cùng kỳ 2017.

2.Giao dịch bất động sản
quý I/2018

Theo số liệu của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam về giao dịch bất động sản - nhà ở trong quý I/2018, giao dịch căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong tổng lượng giao dịch thành công. Trong đó, lượng giao dịch phân khúc bình dân và trung cấp áp đảo so với căn hộ cao cấp và hạng sang. Tỷ trọng giao dịch chung cư giá rẻ lớn nhất, đạt 51% tại Hà Nội và 37% tại Tp.HCM.

Trong khi đó, giao dịch biệt thự, liền kề, nhà phố cũng ghi nhận những bước tăng trưởng nhất định trong quý I/2018. Hà Nội có 421 căn biệt thự được cung cấp ra ngoài thị trường, trong đó 64% trong số này được giao dịch thành công. Tại Tp. HCM, 47% trên tổng số 1,304 căn biệt thự xây mới cũng được giao dịch thành công.

Thị trường bất động sản Quý I/2018
qua số liệu từ Batdongsan.com.vn

1.Đặc điểm người dùng
tìm kiếm bất động sản trực tuyến

tỷ lệ nam giới và nữ giới tương đối cân bằng trong số những người tìm kiếm bất động sản trực tuyến. Nhóm tuổi 25 - 34 chiếm đa số. Những người dùng này thường là những người trẻ độc thân hoặc gia đình trẻ được tiếp cận rộng rãi với internet, đã có việc làm ổn định và đang có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở để ổn định cuộc sống.

Về mặt địa lý, Hà Nội và Tp.HCM vẫn là những khu vực có lượng người tìm kiếm bất động sản nhiều nhất. Đáng chú ý, quý I/2018 chứng kiến sự xuất hiện của khu vực Michigan (Mỹ) trong top 10 khu vực có lượng tìm kiếm bất động sản tại Việt Nam nhiều nhất. Điều này thể hiện người nước ngoài, trong đó chủ yếu là Việt kiều đã có sự quan tâm nhất định tới thị trường bất động sản Việt Nam.

Trong tổng số lượng tìm kiếm giao dịch bất động sản trong quý I có 80% là lượt tìm kiếm bất động sản bán và 20% là tìm kiếm bất động sản cho thuê.
Lượng tìm kiếm tin về đất nền chiếm tỷ trọng cao nhất (38%) trong phân khúc bất động sản bán. Đây là loại hình bất động sản có nhiều biến động nhất trong thời gian qua với các “cơn sốt” diễn ra tại khắp các tỉnh thành từ Bắc vào Nam như Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng, Đồng Nai… Đứng thứ 2 và thứ 3 về lượng tìm kiếm lần lượt là bán nhà riêng (26%) và bán căn hộ chung cư (21%). Cả ba phân khúc bất động sản này chiếm tới xấp xỉ 85% tổng lượng tìm kiếm bất động sản bán trong quý I vừa qua.

2. Phân tích lượng tìm kiếm và
tin đăng bán đất nền quý I

Đất nền luôn là phân khúc bất động sản có sức hút mạnh mẽ với thị trường, đặc biệt là với giới đầu cơ. Thời gian vừa qua, các khu vực Hoài Đức, Long Biên, Từ Liêm tại Hà Nội và khu vực Quận 9 tại Tp.HCM đã diễn ra hiện tượng sốt đất nền, minh chứng rõ nhất là giá rao bán liên tục tăng trong nhiều tháng. Lượng tìm kiếm đất nền trên Batdongsan.com.vn tăng mạnh tại các khu vực này đã phản ánh đúng tình hình thị trường hiện nay.

Đất nền tại Đà Nẵng và Đồng Nai hiện cũng đang khá “nóng” do hiệu ứng từ các dự án du lịch nghỉ dưỡng (Đà Nẵng) và phát triển cơ sở hạ tầng (Đồng Nai). Các thông tin về việc triển khai dự án Sân bay Long Thành đã khiến đất nền tại các khu vực xung quanh có hiện tượng tăng giá.

Về biến động giá bán tại các “điểm nóng” đất nền, với thị trường Hà Nội, các khu vực Đông Anh, Hoài Đức, Bắc Từ Liêm tăng trung bình từ 2 - 5% so với quý IV/2017. Đặc biệt khu vực Hà Đông tăng tới 15% với mức giá trung bình trong quý I/2018 đạt 38 triệu/m2. Tuy nhiên, một số khu vực đất nền lại chứng kiến sự giảm giá, ở mức 6 - 8% như Thanh Trì và Gia Lâm.

Tại Tp.HCM, với mức giá trung bình đang được rao bán hiện nay là 22.5 triệu/m2, đất nền quận 9 có sức hút rất lớn khi tăng 11% so với quý trước. Tuy nhiên đây chưa phải mức tăng cao nhất tại thị trường Tp.HCM bởi đất nền các huyện Hóc Môn và Củ Chi có mức tăng giá lần lượt là 20% và 28%. Thực tế cho thấy, sở dĩ hai khu vực này có biên độ tăng giá mạnh là do có giá đất xuất phát điểm ở mức tương đối thấp (lần lượt là 8 triệu/m2, 6 triệu/m2).

3.Phân tích lượng tìm kiếm
và tin đăng bán biệt thự, liền kề quý I/2018

Gắn liền với những diễn biến của đất nền, biến động của phân khúc biệt thự liền kề (BTLK) trong thời gian vừa qua cũng rất đáng chú ý, thể hiện qua tăng trưởng lượng tìm kiếm từ quý III/2017 đến nay và vẫn tiếp tục xu hướng tăng sau dịp Tết Nguyên Đán. Ngay sau kỳ nghỉ lễ, lượng tìm kiếm BTLK trên cả nước trong tháng 3 đã đạt mốc kỷ lục với 1,400,000 lượt, trong khi những tháng trước đó chỉ dao động trong khoảng 400,000 – 600,000 lượt.

Những dự án BTLK được tìm kiếm nhiều trong quý I tại Hà Nội là: Vinhomes Riverside, Vinhomes Harmony, BTLK thuộc dự án Geleximco Lê Trọng Tấn, BTLK thuộc dự án Thanh Hà Mường Thanh. Còn tại Tp.HCM, BTLK thuộc các dự án Park River Tân Cảng, Lovera Park, KĐT Lakeview City, Vạn Phúc Riverside City hiện đang thu hút sự quan tâm từ thị trường với lượng tìm kiếm lớn.

4.Phân tích lượng tìm kiếm và tin đăng
bán nhà phố, nhà riêng quý I/2018

Đứng ngay sau đất nền về lượng tìm kiếm là nhà phố và nhà riêng. Dưới đây là biểu đồ thống kê của Batdongsan.com.vn về những tuyến đường, khu vực mà 2 loại hình này được tìm kiếm nhiều nhất tại Hà Nội và Tp.HCM trong quý I/2018.

Tại Hà Nội, các quận Đống Đa, Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Ba Đình, Cầu Giấy là những khu vực có lượng tìm kiếm nhà mặt phố nhiều nhất. Bốn quận đầu tiên đều là những quận nội đô, việc tìm kiếm nhà mặt phố tại những khu vực này cao có thể đến từ mục đích kinh doanh của người mua, bên cạnh nhu cầu về nhà ở. Trong khi đó, lượng tìm kiếm cao tại Cầu Giấy trong thời gian vừa qua là thông số chứng minh khu vực này đang dần trở thành một trung tâm mới ở khu vực phía Tây Hà Nội, với nhiều dự án nhà ở và hạ tầng đô thị.

Để hiểu rõ hơn về xu hướng tìm kiếm nhà phố, Batdongsan.com.vn đã tổng hợp và tìm ra các tuyến phố được quan tâm tìm kiếm nhiều nhất hiện nay tại Hà Nội. Theo đó, Phố Huế, Xã Đàn và Nguyên Hồng đang đứng đầu danh sách về giá (Xã Đàn ~ 400 triệu/m2, Nguyên Hồng ~ 378 triệu/m2, Phố Huế ~ 500 triệu/m2). Đây đều là các tuyến phố có hàng quán kinh doanh nhiều và lưu lượng giao thông lớn tại Hà Nội. Điều này lý giải cho mức giá bán cao tại các khu vực nói trên.

Tại Tp.HCM, không ngạc nhiên khi nhà mặt phố tại các khu vực Quận 1, Tân Phú, Tân Bình – những quận trung tâm thành phố, được tìm kiếm nhiều nhất về nhà mặt phố. Trong khi đó, mọi người thường có xu hướng tìm nhà riêng ở các quận 12, quận Thủ Đức và Gò Vấp. Cụ thể, những tuyến đường đang được tìm kiếm nhiều nhất về nhà mặt phố có thể kể đến như Nguyễn Đình Chiểu và Đường 3/2. Giá bán nhà mặt phố tại hai tuyến đường này xấp xỉ 300 triệu đồng/m2. Đây là các cung đường lớn chạy dài qua các khu vực dân cư đông đúc, hoạt động buôn bán sầm uất. Trong khi đó, các tuyến phố có nhà riêng được tìm kiếm nhiều nhất có thể kể đến như: Nơ Trang Long, Xô Viết Nghệ Tĩnh, Quang Trung…

5.Phân tích lượng tìm kiếm và tin đăng bán
và cho thuê căn hộ chung cư quý I/2018

Căn hộ chung cư bán

Trái với sự ổn định của năm 2017, theo thống kê của Batdongsan.com.vn, giá căn hộ chung cư ghi nhận mức tăng nhẹ trong quý I/2018. Phân khúc căn hộ trung cấp và giá rẻ vẫn nhận được sự quan tâm lớn từ thị trường, đặc biệt là những người mua nhà để ở với các mức giá hợp lý. Tuy nhiên lượng cung ra thị trường vẫn rất hạn chế. Trong quý I tại Hà Nội chỉ có duy nhất 2 dự án giá rẻ được mở bán, là Sky Central và (Green Life Complex) và @Home 987 Tam Trinh.

Phân khúc căn hộ cao cấp đang có diễn biến tăng mạnh về lượng tìm kiếm trong quý I/2018, từ mức trung bình 5 triệu lượt trong quý III, IV năm 2017 lên 7 triệu lượt trong tháng 3 đầu năm nay. Đây có thể là kết quả do rất nhiều dự án cao cấp đang được mở bán với các chính sách bán hàng linh hoạt và thu hút người mua.

Trong số các dự án căn hộ chung cư được tìm kiếm nhiều nhất, tại Hà Nội có 3 dự án cao cấp nằm trong Top 15 là Royal City, Times City Park Hill, Green Bay Mễ Trì. Royal City và Times City Park Hill ghi nhận sự tăng giá nhẹ, khoảng 1-3% từ quý IV/2017 đến quý I/2018.

Trong quý I/2018, các dự án chung cư cao cấp tại Tp.HCM nhận được sự quan tâm khá lớn, thể hiện qua số lượng dự án cao cấp (giá > 45 triệu/m2)nằm trong Top 15 dự án được tìm kiếm nhất bao gồm: Golden River Ba Son, Vinhomes Central Park, The Gold View, New City Thủ Thiêm.

Thống kê của Batdongsan.com.vn còn cho thấy các mức diện tích căn hộ chung cư mà người mua nhà quan tâm nhất tại Hà Nội và Tp.HCM trong quý I/2018. Theo đó, trong cả 3 phân khúc bình dân, trung cấp và cao cấp thì người mua tại Hà Nội có xu hướng tìm nhà có diện tích lớn hơn so với người mua tại Tp.HCM. Cụ thể, diện tích trung bình 1 chung cư tại Hà Nội là 70 m2 cho 1 căn hộ bình dân, 84 m2 cho căn hộ trung cấp và 90 m2 cho căn hộ cao cấp, trong khi tại Tp. HCM lần lượt là 64 m2, 70 m2 và 80 m2.

Căn hộ chung cư cho thuê

Lượng đăng tin và tìm kiếm căn hộ chung cư cho thuê tập trung chủ yếu tại Hà Nội và Tp.HCM khi chiếm đến 94% lượng tin cho thuê căn hộ chung cư trên cả nước. Tại Hà Nội, giá cho thuê căn hộ chung cư dao động trong khoảng từ 7 - 11 triệu/tháng, với các loại diện tích từ 60 - 110 m2.

Click vào đây để xem biến động giáx

Tại Tp.HCM, khoảng giá dao động lớn hơn, từ 4 - 19 triệu/tháng, diện tích từ 40 - 80 m2. Giá cho thuê trên bao gồm cả căn hộ đã có nội thất và chưa nội thất.

6.Triển vọng thị trường
bất động sản quý II/2018

Sự việc liên quan đến chung cư Carina Plaza đã khiến người dân ít nhiều sẽ có những cẩn trọng trong việc quyết định mua, đầu tư vào căn hộ chung cư. Tuy nhiên, theo đánh giá của giới chuyên gia, vụ cháy có tác động đến tâm lý mua chung cư của người dân nhưng chỉ trong ngắn hạn.Trong quý II/2018, dự kiến Hà Nội sẽ đón nhận thêm các dự án mới từ các chủ đầu tư có tên tuổi, đặc biệt là dự án tầm trung Vin City của Vinhomes. Các giao dịch căn hộ chung cư sẽ tập trung chủ yếu tại các khu vực Từ Liêm, Hoàng Mai, Thanh Xuân, Hà Đông với quỹ đất nhiều, số lượng dự án lớn và giá bán phù hợp với đa số người mua nhà.

Tại Tp.HCM, trong quý II thị trường sẽ đón nhận khoảng hơn 10,000 căn hộ được chào bán, tập trung chủ yếu ở các khu vực vùng ven phía Đông và Nam thành phố. Trong đó chủ đạo sẽ là các căn hộ chung cư tầm trung.

Về thị trường BTLK và đất nền, tại Hà Nội, trong quý II/2018 sẽ có một loạt các dự án mới của các chủ đầu tư Vinhomes, Sun Group chào bán tại các khu vực đang nóng về đất nền như Hoài Đức, Hà Đông, Long Biên. Giá bán có thể tăng nhẹ theo tiến độ của dự án và đặc biệt là đất nền tại những khu vực này nhiều khả năng vẫn tiếp tục xu hướng tăng.

Còn tại Tp.HCM, hiệu ứng của Carina Plaza có thể khiến thị trường dành sự quan tâm sang các phân khúc biệt thự, liền kề và đất nền. Tuy nhiên nguồn cung biệt thự liền kề mới tại Tp.HCM trong quý II/2018 lại tương đối hạn chế. Cơn sốt đất nền tại các khu vực vùng ven nhiều khả năng vẫn sẽ tiếp diễn trong thời gian tới và chưa có dấu hiệu giảm nhiệt.